Eigenmietwert fällt ab 2028 weg – warum Umbau und Sanierung jetzt finanziell entscheidend sind

Was Eigentümer in der Schweiz unbedingt wissen sollten

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2028 ist politisch beschlossene Sache – und bringt mehr als nur eine Veränderung auf dem Papier. Für viele Haus- und Wohnungseigentümer in der Schweiz bedeutet sie einen entscheidenden Wendepunkt bei der Planung von Umbauten und Sanierungen.

Denn: Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts gehen auch steuerliche Abzugsmöglichkeiten für Renovationen und energetische Investitionen grösstenteils verloren.

Warum ist das relevant?

Wer in den nächsten Jahren eine grössere Sanierung plant – etwa einen Heizungsersatz oder eine energetische Erneuerung – sollte den Zeitpunkt genau prüfen. Nach 2028 verlieren viele Umbaukosten ihre steuerliche Wirkung.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümerinnen und Eigentümern in der Steuererklärung angerechnet wird – so, als würden sie sich selbst Miete zahlen.

Mit der Abschaffung ab 2028 entfällt diese Steuerbelastung. Das klingt zunächst nach einer Entlastung – doch gleichzeitig werden im Gegenzug auch Abzüge für Unterhalt, Renovationen und energetische Sanierungen stark eingeschränkt.

Was sich steuerlich ändert

Aktuell können viele Investitionen rund um HLKS (Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär) steuerlich geltend gemacht werden – zum Beispiel bei:

Heizungsersatz (z. B. Elektroheizung durch Wärmepumpe)
Sanierung der Warmwasserbereitung (Boiler, Speicher)
Erneuerung der Heizungsverteilung (Radiatoren, Bodenheizung)
Modernisierung von Lüftungsanlagen
Badumbau oder Austausch alter Sanitärleitungen

Ab 2028 sind diese Abzüge nur noch eingeschränkt möglich.

Das bedeutet konkret:

Umbaukosten können nach der Reform steuerlich kaum noch geltend gemacht werden
Grössere Investitionen verlieren an steuerlicher Attraktivität
Wer nach 2028 saniert, trägt deutlich mehr Kosten selbst

Welche Umbauten besonders betroffen sind

Hier eine Übersicht typischer Projekte, bei denen Steuervorteile vor 2028 noch genutzt werden können:

Heizung und Energie

Ersatz von Elektroheizungen
Installation von Wärmepumpen
Boiler- oder Speicherlösungen
Umbau der Heizungsverteilung
Technische Optimierungen im Heizraum

Sanitärsysteme

Badumbau oder Teilsanierung
Erneuerung von Leitungen und Verteilsystemen
Einbau von Entkalkungsanlagen

Lüftung und Komfort

Einbau kontrollierter Wohnungslüftung
Modernisierung bestehender Systeme
Massnahmen zur Luftqualitätsverbesserung

Diese Massnahmen sind nicht nur baulich sinnvoll – sie sind noch bis 2027 steuerlich attraktiv.

Warum Warten teuer werden kann

Viele Eigentümer verschieben Sanierungen aus Unsicherheit – oder weil sie kurzfristig keine Notwendigkeit sehen. Doch genau das kann sich langfristig rächen:

Steuerliche Vorteile entfallen ab 2028
Gesetzliche Vorgaben verschärfen sich (z. B. Verbot von Elektroheizungen)
Ungeplante Reparaturen werden oft teurer als geplante Umbauten
Handwerkerengpässe führen zu Zeitverzögerungen und höheren Preisen

Wer jetzt plant, kann gezielt investieren, Förderungen prüfen und steuerliche Abzüge sichern.

Wie Maliqinelli HLKS GmbH Sie unterstützt

Ein Umbau scheitert selten an der Idee – sondern an der Umsetzung. Wir helfen Eigentümerinnen und Eigentümern im Grossraum Zürich, geplant und wirtschaftlich sinnvoll zu modernisieren.

Unsere Leistungen im Überblick:

Technische Bestandesaufnahme vor Ort
Klare, wirtschaftlich sinnvolle Empfehlung
Fachplanung und Koordination der Gewerke (HLKS)
Umsetzung aller Arbeiten aus einer Hand
Dokumentation, Inbetriebnahme und Einweisung
Langfristiger Service und Betreuung

Ob Heizung, Lüftung, Warmwasser oder Sanitär – wir begleiten Ihr Projekt ganzheitlich und effizient.

Fazit: 2028 ist eine finanzielle Frist, die viele unterschätzen

Der Wegfall des Eigenmietwerts verändert mehr als die Steuererklärung. Er hat direkte Auswirkungen auf die Rentabilität von Umbauten. Wer ohnehin eine Sanierung plant, sollte nicht zuwarten – sondern den Zeitpunkt strategisch wählen, um steuerliche Vorteile noch zu nutzen.